两部门：将个人住房贷款最长期限由30年延长至40年

中国央行、国家金融监管总局28日联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》，明确个人住房贷款期限最长不超过40年，给予借贷双方更大灵活度，具体期限由购房人与商业银行协商确定。

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“这是房地产金融领域一项重大突破。”上海易居房地产研究院副院长严跃进说，过去30年期限的设定，隐含着居民收入线性增长、预期稳定的假设，等额本息还款模式在彼时具备合理性。但近五年实践表明，居民家庭收入增长呈现非线性和阶段性特征，短期内还贷承压，而中长期还贷能力往往逐步改善。

他说，将期限延至40年，最直接效应是降低每月应还本息，显著缓解购房初期月供压力。同时，这也为银行创新还款方式创造条件，例如探索前五年只还利息、后续再执行等额本息等灵活安排，在当前首付比例下调、房贷利率走低的情况下，形成“首付低、利率低、月供低”的“三低”格局。

此次公布的意见还明确，房地产开发贷款实行主办银行制，即单个房地产项目对应一家主办银行，单独或牵头银团发放开发贷款。开发贷款期限应与项目建设、销售周期相匹配，覆盖项目开工到竣工备案全过程。

在开发建设阶段，开发贷款主办银行对项目资金实行封闭管理。意见要求，项目预售资金监管账户和定金账户，应按规定在主办银行开立。项目存续期间，房地产开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均应纳入项目公司在主办银行开立的资金账户管理。项目公司对外负债、投资等重大事项，应事先告知主办银行。

在销售阶段，个人住房贷款发放时点延后，确保购房人“能拿房、再还贷”，防范住房逾期交付引发金融风险。意见要求，所购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放；实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放。

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